A pesar de la pandemia, Colombia se ha caracterizado por recibir un gran número de turistas. De acuerdo con información publicada por el portal Metrocuadrado.com, el 2019 fue un año de cifras récord para el turismo en Colombia: “el número de visitantes no residentes que llegaron fue de 4.515.932, un crecimiento del 2,7% con respecto al 2018”[1].
Estas cifras son evidencia del elevado número de turistas que llega a Colombia, exceptuando por supuesto, el año 2020, periodo en el cual se expandió el Nuevo Coronavirus.
Ante la afluencia de viajeros extranjeros al país, la vivienda turística se ha convertido en una alternativa que refleja la evolución del turismo en Colombia, frente al modelo de negocio hotelero tradicional. Este tipo de vivienda existe, porque hay un mercado de pasajeros, bien sea de negocios, vacacionales o incluso, de turismo médico, que buscan hospedaje bajo un esquema en el que están dispuestos a recibir un servicio limitado, acompañado de un menor costo.
Ante esta coyuntura, en los últimos años las unidades de vivienda ubicadas dentro de propiedades horizontales destinadas a fines turísticos, han aumentado.
No obstante con la llegada de plataformas que permiten alquilar los inmuebles por unos días, incluso, hasta por un solo día, los propietarios permiten que los huéspedes utilicen sus propiedades, en muchas ocasiones, sin conocer los requisitos que se deben cumplir en Colombia para operar como vivienda turística.
Y… ¿Qué es la Vivienda Turística?
Consiste principalmente en apartamentos pequeños, con amenidades superiores a las de hoteles cinco estrellas, donde el visitante puede disfrutar de espacios para el coworking, bibliotecas, galerías de arte, peluquerías, salones de yoga, bares, entre otros beneficios.
Su mayor ventaja es la flexibilidad, porque que este tipo de inmuebles son hoteles y viviendas al mismo tiempo. “La rentabilidad proviene de su funcionalidad hotelera, pero la seguridad y el bajo riesgo proviene del hecho de ser una vivienda en la que se puede vivir, arrendar por años o valorizar y vender”.[2]
Es importante tener en cuenta la diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico. El primer concepto hace referencia a las propiedades que están constituidas como empresas y los inmuebles no tienen carácter residencial. Los apartamentos turísticos se establecen jurídicamente como empresas, es decir hoteles, moteles, apartahoteles o pensiones.
En cambio, la vivienda de uso turístico es la que se registra como unidad residencial y su propiedad es individual.
¿Cómo se adquiere una Vivienda Turística en Colombia?
La compra de este tipo de inmuebles opera de la misma manera como la vivienda tradicional. Es decir, se paga una cuota inicial y en el momento de la escrituración el saldo restante, que puede financiarse con un banco a través de leasing habitacional o crédito hipotecario.
¿Cuánto cuesta una Vivienda Turística en Colombia?
“Los precios oscilan entre 390 y 600 millones de pesos en Bogotá. En Medellín el costo aproximado está entre 1.000 y 2.200 millones de pesos, con áreas de 32 hasta 270 metros cuadrados”[3].
¿Qué debes tener en cuenta al momento de invertir en un proyecto inmobiliario cuya finalidad sea la Vivienda Turística?
Ubicación. Busca proyectos en zonas de interés o de tránsito para viajeros, bien sea por motivos de negocios, turismo vacacional o incluso turismo médico, que representen una solución a las necesidades del perfil de turistas.
Conocer el Mercado. Además de hacer un reconocimiento del sector y de la competencia hotelera disponible, accede a información sobre la oferta de unidades para la renta por días y de la ocupación histórica. Conoce la dinámica comercial de ocupación y tarifas por noche de esos inmuebles, con el fin de que puedas aterrizar las expectativas de rentabilidad de tu inversión.
Verificar que el desarrollador haga uso de las estructuras fiduciarias que ayudan a brindar seguridad y confianza en las distintas etapas del proyecto inmobiliario.
Para Iaron Korn, CEO de la firma A Korn Arquitectos, cadena de vivienda turística en Colombia, el inversionista de un apartamento de estas características es libre de vivir en el predio, alquilarlo por cuenta propia de manera tradicional y ponerlo en aplicaciones digitales para arrendar.
¿Cuál es la normatividad entorno a la Vivienda Turística?
Existe un marco legal que permite el arrendamiento para estadía de corto plazo de bienes inmuebles distintos a hoteles, mediante el cual podrás dar cumplimiento a las normas y evitar ser objeto de conflictos con las autoridades, vecinos o competidores.
Es preciso aclarar que cualquier persona natural o jurídica que utilice tu inmueble para alquiler de otro, por 30 días o menos en forma habitual, es considerado como prestador de servicios turísticos. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo indica que todas las viviendas destinadas a la prestación de estos servicios deben estar inscritas ante el Registro Nacional de Turismo. Esto es un requisito obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado para estos fines.
Para el caso de una vivienda que se encuentre dentro de una propiedad horizontal en Colombia en donde hay más copropietarios, los estatutos o reglamentos del edificio o conjunto residencial en donde se encuentre el inmueble, deben expresar la posibilidad de que las propiedades puedan ser usadas para turismo.
Si el reglamento interno de la propiedad no lo permite, el copropietario que utilice el inmueble para fines turísticos puede acarrear sanciones administrativas.
Por el contrario, si el reglamento permite las viviendas de uso turístico, hay algunas disposiciones que se deben cumplir dentro de la propiedad horizontal para una correcta gestión. Estas son:
• Diligenciamiento de una tarjeta de registro por cada hospedado. Esta tarjeta debe permanecer en la administración con el fin de llevar un control.
• El registro debe contener los datos de la vivienda: nombre del edificio, conjunto o inmueble destinado a turismo, dirección, identificación del inmueble, valor de la tarifa de hospedaje, número de habitaciones y cupo máximo de personas.
• Especificar los datos de los huéspedes: identificación, nacionalidad, datos de la residencia, fecha de entrada y de salida, forma de pago y firma.
• Según el Decreto 2590 del 2009, las tarjetas de registro deben permanecer en la administración como mínimo cinco (5) años.
Esta nueva alternativa de hospedaje e inversión de vivienda, es consecuencia del aumento de la demanda turística en Colombia, que le permite al viajero una alternativa de alojamiento diferente y personalizada, y para quien esté interesado en comprar vivienda nueva, la oportunidad de una inversión segura que representa un alto grado de rentabilidad.
[1] https://www.metrocuadrado.com/noticias/arquitectura/vivienda-turistica-la-nueva-alternativa-de-hospedaje-e-inversion-en-colombia-4155
[2] Ibid
[3] Ibid