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  • Foto del escritorConstructora Ormiga

¿Cómo vender una casa heredada?


¿Tienes un inmueble heredado y no sabes cómo venderlo? Seguramente has realizado algún tipo de averiguación y los trámites a realizar pueden generarte muchas dudas.


A continuación te brindamos información sobre los aspectos que debes tener en cuenta para realizar la venta de una casa o apartamento heredados.


¿Qué es una herencia y una sucesión?


Según el diccionario panhispánico de español jurídico, herencia es el “conjunto de bienes, derechos y obligaciones que, al morir alguien, son transmisibles a sus herederos o a sus legatarios”.


La sucesión por su parte, es el acto de recibir dicha herencia, es decir, el conjunto de bienes, derechos y obligaciones.


¿Cómo saber si el inmueble a recibir es una herencia o un legado?


Cuando eres beneficiario de varios bienes, derechos y obligaciones, se le conoce como asignaciones a título universal.


Si eres beneficiario de un número determinado de bienes, derechos y obligaciones, esta es una asignación a título singular.


De acuerdo con lo que estipula el artículo 1008 del Código Civil Colombiano, si en tu herencia tuviste una asignación a título universal, eres un heredero.


En cambio, si en tu herencia percibiste una asignación a título singular, eres un legatario.


¿Cómo se reparte un inmueble entre hermanos?


Lo primero que hay que revisar es si tu asignación frente a la casa o apartamento que recibiste es a título universal o singular.


Si la herencia es a título singular, tendrías el derecho total sobre el bien. Eso sí, cada caso es particular, de ahí la importancia de tener un asesoramiento legal durante el proceso antes del veredicto final.


Por otro lado, si la herencia es a título universal, se tendrá que repartir en partes iguales o en las que hayan sido dictadas en el testamento.


¿Qué pasa si no existe un testamento?


Al momento de conocer cómo se reparte una herencia entre hermanos en Colombia, es importante saber si existe o no un testamento sobre los bienes, derechos y obligaciones.


Uno de los casos más frecuentes previos a la venta de una casa heredada, es que sobre el bien no hay testamento, y es ahí donde se debe hacer una sucesión intestada.


La sucesión intestada es la repartición de bienes, derechos y obligaciones hacia los herederos que la ley dicta cuando hay ausencia de testamento.


Según el artículo 1040 del Código Civil existe un orden hereditario sobre la sucesión del bien heredado o sobre la casa que se quiere vender.


Este sería el orden de personas involucradas que tendrían derecho a recibir un bien en caso de que no exista o haya ausencia del familiar de mayor importancia:


  1. Descendientes: hijos biológicos o adoptivos; ya sean nacidos dentro de una unión marital o fuera de ella.

  2. Ascendientes: padres y el cónyuge de la persona fallecida

  3. Hermanos del fallecido

  4. Sobrinos del fallecido

  5. Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF)

Si al momento de vender una casa o apartamento heredados existe un hermano que no hayas conocido pero que demuestra ser hijo de la persona fallecida, esta persona tiene el mismo derecho de herencia, y al momento de venderla, tendría también el derecho a recibir la ganancia por la venta del inmueble.


¿Cómo obtener un acuerdo en la venta de una casa o apartamento heredados si hay una sucesión intestada?


Existen dos caminos que pueden tomar los herederos: el acuerdo mutuo o el proceso judicial.


Acuerdo mutuo


Una forma de saber cómo se reparte una herencia de un inmueble es a través del acuerdo mutuo, en caso dado de que no exista testamento.


Para llegar a un mutuo acuerdo, lo que se propone de antemano es que lo percibido por la venta de una casa o apartamento heredados sea dividido en partes iguales y que la operación quede consignada mediante escritura pública ante un notario.


Proceso judicial


En caso de que no exista un acuerdo mutuo entre los herederos la repartición de la herencia o el bien a heredar se debe poner en conocimiento de un juez de familia.


El juez de familia en estos casos es la autoridad competente que decide cómo repartir la herencia, y es quien da el veredicto final sobre la repartición de las ganancias percibidas sobre la venta de una casa o apartamento heredados.


Al momento de vender un inmueble heredado debes tener en cuenta los siguientes pasos:


1. Verifica si existe testamento sobre el inmueble


Si la herencia es a título universal, quiere decir que la casa es de todos los herederos, y si no hay una anotación adicional, las ganancias sobre la venta deben ser repartidas en partes iguales.


Si por el contrario en el testamento se dice que eres el único heredero sobre esa casa o apartamento, a menos de que no haya reclamaciones o impugnaciones, puedes disponer de la totalidad de las ganancias.


Si no existe testamento o no está clara la repartición, lo importante es que entre los herederos haya un acuerdo y se evite ir a las instancias judiciales, ya que esto implica incurrir en gastos extra.


Frente a estos puntos es fundamental que cuentes con un abogado de confianza que pueda asesorarte antes de tomar cualquier decisión sobre el inmueble.


2. Revisa en detalle los gastos notariales al momento de realizar una liquidación de herencia


“Según datos de la notaría 43 de Bogotá, estos son los costos que los herederos deben asumir:


  1. Derechos notariales frente a la liquidación notarial de herencia, el cual tiene dos costos: si el total de los bienes a heredar no supera los 375 UVT ($15.904.500 para el 2023) se cobra: $66,500. En caso de exceder dicho monto, se cobra una tarifa del 3,5×1000 sobre el activo líquido de todos los activos a heredar.

  2. Acta de admisión, la cual tiene un costo de $14,900.

  3. Copias que puedas necesitar, las cuales tienen un costo de $4,100 por cada copia a solicitar

  4. Sobre la liquidación notarial se le debe añadir el IVA correspondiente” [1].


Antes de vender y saber el precio por el cual debes vender tu casa o apartamento, es importante que tengas en cuenta los impuestos que debes pagar.


4. Escoge el comprador que más te convenza


Es probable que con estas recomendaciones y aclaraciones el proceso de venta del bien que has heredado te resulte más fácil. No obstante, es importante que cuentes con el asesoramiento de un abogado experto en el tema para que la venta se desarrolle de manera exitosa.


 
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