¿Cómo es la Venta de Vivienda con un Pacto de Retroventa?
Con el alza de la inflación, las tasas de interés y otras coyunturas, es posible que te pase por la mente o te veas forzado a vender una vivienda aunque realmente no lo desees (para salir de un apuro financiero, por ejemplo). Un concepto interesante en este contexto es el Pacto de Retroventa. Como se trata de algo medianamente desconocido ¡te presentamos de qué se trata y cuando lo puedes usar!
En Colombia el Pacto de Retroventa hace referencia a la cláusula que se adjunta en el contrato de compraventa de una vivienda, con el propósito de que el vendedor obtenga de nuevo su propiedad y así mismo, el comprador reciba la totalidad del pago efectuado en el momento en el que las dos partes lo acuerden.
Por distintas circunstancias algunas personas se ven obligadas a vender una propiedad de la que realmente no quieren salir. Una alternativa es venderla y firmar un pacto de retroventa que permita recuperarla en un futuro cuando las circunstancias lo permitan.
La cláusula de Pacto de Retroventa tiene sustento jurídico en el Código Civil Colombiano en el artículo 1939, en el cual se menciona que:
“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipule, o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra.”[1]
¿Cuándo se usa el Pacto de Retroventa?
Generalmente el propietario toma la decisión de realizar un Pacto de Retroventa cuando quiere poner su bien inmueble en garantía para efectuar un préstamo por el valor de su vivienda.
Esta cláusula hace las veces de un contrato de prenda o empeño, solo que en este caso se ejecuta sobre un bien inmueble.
¿Qué derechos existen cuando procede este Pacto?
El vendedor tiene los siguientes derechos al añadir esta cláusula en el contrato de compraventa:
1. El comprador restituye el inmueble una vez el vendedor cumpla con su obligación
2. Si existen daños que se hayan producido por parte del comprador, automáticamente el vendedor debe ser indemnizado
3. El vendedor no tendrá la obligación de pagar por aquellas mejoras que haya efectuado el comprador
Estos derechos están sustentados jurídicamente en el artículo 1491 del Código Civil.
¿Cuál es la advertencia de la Corte Constitucional sobre esta Cláusula?
En la sentencia C-226/09 la Corte Constitucional menciona que el Pacto de Retroventa se presta para eludir los límites legales a las tasas de interés o camuflar la usura. Aunque la cláusula es legal, puede prestarse para disimular o encubrir actividades de crédito por fuera de los parámetros legales.
¿Qué se debe hacer para extinguir un Pacto de Retroventa?
Saldar la deuda y demostrar los pagos realizados al comprador que estuvo involucrado en dicha estipulación.
De igual manera el artículo 1943 del código civil establece las siguientes condiciones en caso de se quiera prescindir de esta figura:
1. El tiempo en el que se quiera ejecutar la acción de Retroventa no puede sobrepasar los 4 años desde que se firmó la cláusula
2. Se debe avisar al comprador en un plazo no menor a 6 meses
Una vez se cumpla con los requisitos que demanda la ley para llevar a cabo el pacto de retroventa, se debe firmar un nuevo contrato de compraventa en donde se evidencie que el vendedor retoma la propiedad.
Toda modificación de la titularidad de propiedad debe hacerse mediante escritura pública ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos.
Si vas a vender o a comprar una vivienda y en el contrato de compraventa existe o hay la intención de incluir un pacto de retroventa, es importante que te asesores legalmente y tengas en cuenta todos los aspectos que conlleva esta cláusula.
[1] https://habi.co/blog/que-es-como-deshacer-pacto-de-retroventa